Mở rộng cao tốc Long Thành đạt 81%: BĐS khu Đông hưởng lợi ra sao?

Sau hơn 14 tháng thi công, dự án mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây đã vượt mốc 81% sản lượng và chuẩn bị đưa phần đường mới vào khai thác từ giữa tháng 11/2026. Với người mua và nhà đầu tư, đây là thời điểm điểm nghẽn lớn nhất của khu Đông bắt đầu được gỡ, và giá trị bất động sản dọc tuyến sẽ được định giá lại theo khả năng kết nối thực tế chứ không còn theo kỳ vọng. Bài viết cập nhật tháng 11/2026 phân tích tiến độ mới nhất, những khu vực hưởng lợi rõ nhất và các rủi ro cần cân nhắc trước khi xuống tiền.

Tiến độ mới nhất: vượt 81%, chuyển làn từ giữa tháng 11

Theo Ban Quản lý dự án đường cao tốc phía Nam (SEPMU) thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển đường cao tốc Việt Nam (VEC), sản lượng toàn dự án đã đạt hơn 81% sau hơn 14 tháng thi công và đang bước vào giai đoạn cao điểm. Ông Phạm Thanh Hải, Giám đốc SEPMU, cho biết nhà thầu phải tiếp tục tăng cường nguồn lực để giữ nhịp tiến độ, bởi khối lượng công việc còn lại vẫn rất lớn.

Ở gói thầu XL01, đoạn từ km4+000 đến km13+900 bao gồm cả cầu Long Thành, liên danh Đèo Cả – Trung Chính – Phương Thành – 368 – Khang Nguyên đang bố trí 36 mũi thi công. Phần cầu cạn về cơ bản đã xong kết cấu hạ bộ, lắp dầm đạt 231/245 nhịp, tương đương 93%; nhà thầu đã đúc 1.398/1.496 dầm, cũng đạt 93%, mặt cầu đợt một hoàn thành 84% và lan can đạt 48%. Ở gói thầu XL02, đoạn từ km13+900 đến km25+920 do liên danh Trường Sơn – Thăng Long – 368 – Vinaconex thi công, 41 mũi thi công đang đồng loạt triển khai; toàn bộ 17 km đã xong các lớp xử lý nền K95, K98 và cấp phối đá dăm, khoảng 9 km mặt đường đã được thảm nhựa, trong đó 7 km đã đủ 3 lớp.

Trọng tâm hiện nay là hoàn thành phần mở rộng để tổ chức lật làn, chuyển hướng thi công đoạn từ km14+200 đến nút giao Quốc lộ 51 trước ngày 15/11/2026. Khi phần đường mới được đưa vào khai thác từ giữa tháng 11, xe cộ sẽ chuyển sang chạy trên mặt đường mới để nhà thầu thi công nốt phần đường cũ, qua đó tăng tốc toàn dự án. Với người dân, đây là mốc hưởng lợi thấy ngay: những đoạn đã xong sẽ thông thoáng hơn trước, thay vì phải chờ toàn bộ công trình về đích.

Hạng mục khó nhất là đơn nguyên cầu Long Thành mới vượt sông Đồng Nai. Nhà thầu đang đúc hẫng các đốt dầm để tiến tới nối nhịp chính; thời gian thi công mỗi đốt đã rút từ 10–12 ngày lúc đầu xuống còn khoảng 7 ngày từ đốt K4, và mục tiêu là 6 ngày mỗi đốt từ đốt K6. Theo kế hoạch, cầu sẽ hợp long vào cuối tháng 12/2026 và hoàn thành trong tháng 2/2027, trong khi mục tiêu chung của toàn dự án là cơ bản hoàn thành vào cuối năm 2026.

Quy mô dự án: từ 4 làn lên 8–10 làn, đầu tư 14.945 tỷ đồng

Dự án do VEC làm chủ đầu tư, tổng mức đầu tư 14.945 tỷ đồng, khởi công ngày 19/8/2025 theo hình thức công trình khẩn cấp. Toàn tuyến thi công dài gần 22 km, từ km4+000 tại nút giao Vành đai 2 đến km25+920 tại nút giao cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Đoạn từ Vành đai 2 đến Vành đai 3 dài 4,8 km được nâng từ 4 lên 8 làn xe; đoạn từ Vành đai 3 đến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dài 14,7 km được nâng lên 10 làn xe. Tại nút giao với cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, nhà thầu đang xây thêm hai cầu vượt, đã lắp dầm xong, mở rộng đoạn này lên 10–12 làn. Cầu Long Thành được xây thêm một đơn nguyên 5 làn xe ở phía phải cầu hiện hữu, theo chiều từ TP.HCM đi Long Thành.

Khi hoàn thành, năng lực thông hành của tuyến tăng gấp đôi hoặc hơn ở nhiều đoạn. Đây là con số có ý nghĩa thực tế, bởi tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây vốn là trục bận rộn bậc nhất phía Nam, thường xuyên ùn tắc vào giờ cao điểm và dịp lễ, đồng thời là tuyến chính nối TP.HCM với sân bay quốc tế Long Thành. Một tuyến 4 làn như hiện nay khó đáp ứng lưu lượng xe khi sân bay đi vào vận hành, nên việc mở rộng được xem là điều kiện bắt buộc để sân bay khai thác hiệu quả.

Bối cảnh càng củng cố câu chuyện này: cao tốc Bến Lức – Long Thành dài 58 km đã thông toàn tuyến ngày 30/9/2026 khi cầu Phước Khánh đưa vào khai thác, ghi nhận gần 260.000 lượt xe chỉ trong 10 ngày đầu. Mạng lưới cao tốc quanh sân bay Long Thành đang dần khép kín, và đoạn mở rộng Long Thành – Dầu Giây chính là mắt xích còn thiếu để toàn bộ hệ thống phát huy tác dụng.

Khu vực nào hưởng lợi nhiều nhất?

TP. Thủ Đức: cửa ngõ hưởng lợi đầu tiên

Thủ Đức là nơi hưởng lợi sớm nhất vì đoạn đầu tuyến, từ nút giao Vành đai 2, là đoạn được mở rộng lên 8 làn và cũng là đoạn xe cộ ùn tắc nặng nhất hiện nay. Các khu vực Phú Hữu, Long Trường, Trường Thạnh dọc Vành đai 2 và Vành đai 3 sẽ thấy thời gian di chuyển về trung tâm và ra sân bay Long Thành rút ngắn rõ rệt ngay khi phần đường mới đưa vào khai thác. Với người mua ở thực, đây là nhóm hưởng lợi trực tiếp nhất: đi lại hằng ngày bớt kẹt xe, còn với nhà đầu tư, các dự án căn hộ gần nút giao sẽ được định giá lại theo khả năng kết nối mới. Điển hình, căn hộ MT Eastmark City Quận 9 nằm ngay trục liên kết vùng của khu Đông, là dạng sản phẩm mà dòng tiền mua ở thực lẫn cho thuê đều có thể hưởng lợi khi tuyến cao tốc thông thoáng hơn.

vị trí liên kết vùng MT Eastmark City gần cao tốc Long Thành

Long Thành – Nhơn Trạch: hưởng lợi kép từ cao tốc và sân bay

Long Thành và Nhơn Trạch là hai địa bàn hưởng lợi theo cấp số nhân, vì cùng lúc đón hai cú hích: cao tốc mở rộng và sân bay quốc tế Long Thành. Khi tuyến 10 làn hoàn thành, khoảng cách tâm lý giữa TP.HCM và Long Thành sẽ thu hẹp mạnh; người làm việc tại sân bay, khu logistics và các khu công nghiệp quanh đó có thể chọn ở Nhơn Trạch, Long Thành thay vì chen chúc trong nội đô. Nhóm sản phẩm hưởng lợi gồm đất nền gần nút giao, nhà phố trong các khu dân cư đã có sổ và căn hộ phục vụ chuyên gia. Tuy nhiên, đây cũng là nơi giá đã tăng theo kỳ vọng sân bay từ nhiều năm nay, nên nhà đầu tư cần phân biệt khu vực có dân cư và hạ tầng thực với khu vực mới chỉ có quy hoạch trên giấy.

Biên Hòa: nút giao cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu mở thêm một cửa

Biên Hòa hưởng lợi theo cách ít ồn ào hơn nhưng bền vững: nút giao giữa cao tốc Long Thành – Dầu Giây mở rộng với cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu biến khu vực này thành điểm trung chuyển giữa TP.HCM, cảng biển Vũng Tàu và các khu công nghiệp lớn của Đồng Nai. Dòng xe container, xe logistics và lao động kỹ thuật sẽ đi qua đây nhiều hơn, kéo theo nhu cầu nhà ở cho thuê và kho bãi. Với người mua, các khu dân cư gần nút giao nhưng đã có hạ tầng hoàn chỉnh sẽ an toàn hơn đất nền vùng ven chưa có dân cư.

vị trí căn hộ MT Eastmark City quận 9 khu Đông

Vì sao gỡ được điểm nghẽn thì giá trị khu Đông tăng?

Điểm nghẽn của khu Đông không nằm ở thiếu dự án mà nằm ở thiếu đường đi. Nhiều năm qua, cao tốc 4 làn vừa gánh xe đi Vũng Tàu, vừa gánh xe về Đồng Nai, vừa chuẩn bị gánh thêm xe ra sân bay Long Thành. Khi một tuyến đường quá tải, giá trị của bất động sản dọc tuyến bị trừ đi một khoản gọi là chi phí kẹt xe: thời gian di chuyển không ổn định, chi phí logistics cao, người mua ngần ngại chọn ở xa. Mở rộng lên 8–10 làn gỡ đúng khoản trừ đó. Giá trị tăng lên không phải vì có thêm một con đường mới, mà vì con đường cũ cuối cùng đã đủ sức chở đúng nhu cầu của nó.

Thứ hai, tiến độ hạ tầng lần này đi trước nhu cầu thay vì chạy theo sau. Sân bay Long Thành càng đến gần ngày vận hành, nhu cầu di chuyển càng tăng, và tuyến cao tốc mở rộng về đích cùng thời điểm sẽ biến kỳ vọng thành lợi ích sử dụng được ngay. Thị trường thường định giá lại mạnh nhất ở giai đoạn chuyển từ kỳ vọng sang sử dụng thực tế, tức là ngay trong những tháng phần đường mới lần lượt đưa vào khai thác, chứ không phải lúc dự án khởi công.

Thứ ba, mạng lưới đang khép kín thay vì chỉ có một tuyến đơn lẻ. Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Bến Lức – Long Thành và đoạn mở rộng Long Thành – Dầu Giây tạo thành một mạng lưới, giúp người dân có nhiều lựa chọn di chuyển và giảm rủi ro phụ thuộc vào một tuyến duy nhất. Bất động sản nằm ở giao điểm của mạng lưới, như khu vực gần các nút giao, thường giữ giá tốt hơn bất động sản chỉ nằm dọc một tuyến.

Cơ hội và rủi ro cho người mua, nhà đầu tư

Cơ hội rõ nhất thuộc về người mua ở thực và nhà đầu tư cho thuê dài hạn. Người mua ở thực được lợi ngay về thời gian di chuyển, còn nhà đầu tư cho thuê đón dòng chuyên gia, kỹ sư làm việc tại sân bay Long Thành và các khu công nghiệp Đồng Nai. Nhóm mua lướt sóng ngắn hạn cũng có cửa sổ cơ hội từ nay đến khi cầu Long Thành hợp long cuối tháng 12/2026, bởi mỗi mốc tiến độ hoàn thành thường kéo theo một đợt quan tâm mới của thị trường. Tuy nhiên, cửa sổ này hẹp và chỉ phù hợp với sản phẩm gần nút giao, pháp lý sạch.

Rủi ro lớn nhất là tiến độ cầu Long Thành. Phần đường có thể về đích cuối năm 2026, nhưng cầu mới phải đến tháng 2/2027 mới hoàn thành; nếu hạng mục này chậm thêm vài tháng, đoạn qua sông Đồng Nai vẫn là nút cổ chai và lợi ích toàn tuyến chưa phát huy trọn vẹn. Rủi ro thứ hai là giá đã phản ánh kỳ vọng: ở Long Thành và Nhơn Trạch, nhiều khu vực đã tăng giá theo tin sân bay từ trước, nên mua ở thời điểm này mà không kiểm tra giá giao dịch thực tế rất dễ mua đúng đỉnh kỳ vọng. Rủi ro thứ ba là pháp lý và quy hoạch: đất gần cao tốc thường vướng quy hoạch hành lang an toàn, lộ giới mở rộng hoặc đất nông nghiệp chưa chuyển đổi, cần kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc.

Timeline: những mốc cần theo dõi

Trước ngày 15/11/2026: nhà thầu hoàn thành phần mở rộng để lật làn, chuyển hướng thi công đoạn từ km14+200 đến nút giao Quốc lộ 51. Giữa tháng 11/2026: phần đường mới bắt đầu đưa vào khai thác, xe cộ chuyển sang chạy trên mặt đường mới. Cuối tháng 12/2026: cầu Long Thành mới hợp long, nối nhịp chính vượt sông Đồng Nai. Cuối năm 2026: dự án cơ bản hoàn thành toàn tuyến theo mục tiêu của chủ đầu tư VEC. Tháng 2/2027: cầu Long Thành mới hoàn thành, toàn bộ tuyến mở rộng phát huy đầy đủ năng lực 8–10 làn. Nhà đầu tư nên đánh dấu các mốc này để đối chiếu với diễn biến giá thực tế, thay vì chỉ nghe tin đồn về tiến độ.

Checklist trước khi xuống tiền ở khu Đông

Thứ nhất, ưu tiên sản phẩm cách nút giao cao tốc, Vành đai 2 hoặc Vành đai 3 trong bán kính di chuyển thuận tiện, đã có dân cư hiện hữu thay vì đất trống chờ quy hoạch. Thứ hai, kiểm tra pháp lý đầy đủ: sổ đỏ, quy hoạch sử dụng đất, hành lang an toàn cao tốc và lộ giới. Thứ ba, so sánh giá chào bán với giá giao dịch thực tế của khu vực trong 6 tháng gần nhất, không so với giá kỳ vọng của người bán. Thứ tư, tính dòng tiền cho thuê theo mặt bằng thực tế quanh sân bay và khu công nghiệp, không tính theo kịch bản lạc quan nhất. Thứ năm, giữ biên an toàn tài chính: chỉ dùng đòn bẩy khi đã trừ hao khả năng cầu Long Thành chậm tiến độ vài tháng và thị trường đi ngang. Thứ sáu, chọn sản phẩm có thể ở được ngay hoặc cho thuê được ngay, để hạ tầng hoàn thành thì tài sản sinh lời ngay thay vì tiếp tục chờ đợi.

Tổng kết: mở rộng cao tốc Long Thành – Dầu Giây đã đi qua giai đoạn khó nhất với hơn 81% sản lượng, phần đường mới sắp đưa vào khai thác từ giữa tháng 11/2026 và cầu Long Thành mới sẽ hợp long cuối năm nay. Khu Đông, từ Thủ Đức qua Long Thành – Nhơn Trạch đến Biên Hòa, đang bước vào giai đoạn hạ tầng được sử dụng thực tế thay vì chỉ nằm trên giấy. Người mua biết chọn đúng vị trí gần nút giao, pháp lý sạch và giá chưa phản ánh hết kỳ vọng sẽ là người hưởng lợi nhiều nhất từ cú gỡ điểm nghẽn này.

Câu hỏi thường gặp

Khi nào cao tốc Long Thành mở rộng đi vào khai thác?
Phần đường mới bắt đầu đưa vào khai thác từ giữa tháng 11/2026 sau khi nhà thầu lật làn đoạn km14+200 đến nút giao Quốc lộ 51 trước ngày 15/11. Toàn dự án cơ bản hoàn thành cuối năm 2026, riêng cầu Long Thành mới hoàn thành trong tháng 2/2027.

Khu vực nào hưởng lợi sớm nhất từ việc mở rộng cao tốc?
TP. Thủ Đức hưởng lợi sớm nhất vì đoạn đầu tuyến từ nút giao Vành đai 2 là nơi ùn tắc nặng nhất và được mở rộng lên 8 làn. Tiếp theo là Long Thành – Nhơn Trạch nhờ hiệu ứng kép từ cao tốc và sân bay, rồi đến Biên Hòa qua nút giao cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.

Có nên mua đón đầu trước khi cầu Long Thành hợp long?
Có thể cân nhắc nếu sản phẩm gần nút giao, pháp lý sạch và giá chưa phản ánh hết kỳ vọng, vì mỗi mốc tiến độ hoàn thành thường kéo theo một đợt quan tâm mới. Tuy nhiên, không nên dùng đòn bẩy cao cho kịch bản lướt sóng, bởi cầu có thể chậm vài tháng so với kế hoạch.

Mở rộng cao tốc có làm giá nhà đất tăng ngay lập tức?
Không tăng đồng loạt. Giá tăng rõ nhất ở sản phẩm gần nút giao, đã có dân cư và pháp lý đầy đủ; những khu vực chỉ có quy hoạch trên giấy hoặc giá đã tăng mạnh theo tin sân bay từ trước có thể đi ngang, thậm chí điều chỉnh khi kỳ vọng gặp thực tế.